继出台“史上最严楼市调控”之后,深圳再发通知,为进一步规范房地产市场发展,

商务公寓,在现有的住房体系中,堪称尴尬的存在。这一类房子,看似与“住宅”差不多,但实际上从属于“商业用地”,产权多数只有40年,且存在“绝大多数不配给学位”、“商业水电费用高”、“二次交易费用过高”等天然短板。

原因在于,在大多数城市,公寓“不限购不限贷”,且多数位于城市中心,大多数价格都比同类地段的住宅更为便宜,因而受到不少人的青睐。

深圳有所不同。在深圳,公寓价格并不是那么便宜,均价动辄10万以上的公寓比比皆是。但在住宅交易受到严格控制之下,公寓成了一些投资者炒作的标的。

这一次,深圳叫停公寓审批,不无进一步遏制投机炒作的目的,最后一个炒房口子被堵死。

同时,公寓的存在,本意是缓解住房紧张的形势,为商务人士提供“短期居住”的需要,但在现实中,公寓越来越“住宅化”,在灰色地带里越陷越深。

显然,商务公寓早已背离了最初存在的目的,且商务用地井喷式的供应,明显挤压了住宅用地的空间,无助于解决房子供求失衡的问题,更无助于遏制高房价。

所以,叫停商务公寓审批,既是正本清源,也是为了进一步遏制楼市投机,同时倒逼居住用地供应,促进房价回归常态。

长期以来,深圳备受土地资源紧缺的困扰。这背后,深圳土地资源相比北上广更为匮乏的确不虚,但在有限的土地资源里,居住用地占比长期处于低位,反而更是症结所在。

深圳商务产业用地与居住用地供给严重失衡。长期以来,深圳居住用地占比常年不到20%,而全国平均是33%,国际上一般是40%以上。

显然,深圳的土地供应,本来就与北上广不是一个量级,而居住用地占比又垫底,自然会导致住房供求失衡,房价居高不下。

商务、产业用地供应过剩,固然为当地产业发展提供了大量的廉价土地,但居住用地本身,更关乎每一个都市打拼者的居住权益。

同时,商务产业用地供应过剩,一方面导致商务公寓配置失衡,另一方面则是写字楼空置率居高不下。

2020年上半年,深圳写字楼空置率高达25.4%,位居一线城市之首,再创历史新高。

长沙反炒房战的经验早已证明,面对人口不断涌入,扩大居住用地供给,本就是应有之意,也是遏制房价上涨的不二选择。

早在2017年,上海就叫停审批公寓式办公项目,明确不得建设公寓式办公项目。2019年,厦门出台公寓禁令,严禁商办项目改造成为公寓类住宅;同年,佛山发布新规,除服务型公寓外,禁止商业、办公用房以公寓进行销售。

这两年,已经发生过多起公寓维权事件。买来的公寓最终发现原来是“办公性质”,不能住人,连央视都猛批为“挂羊头卖狗肉”;还有一种情况是,商家宣称是公寓,最终发现连产权都没有,只能“以租代售”。

公寓,本是约定俗成的说法。在我国的建设用地中,根本就不存在“公寓用地”一说,要么是居住用地,要么是商业用地,要么是工业用地,要么是公共服务、物流仓储等用地。

公寓,本身是在“商业用地”之下,产权一般只有40年,且只能使用价格更高的商业水电,绝大多数不能通煤气、公摊面积较高,二手房交易时需要多缴纳近10个点的税费。

相比而言,住宅,用地性质为“居住用地”,产权70年,且可自动续期,有明确的学位,且在二手房交易时可享受增值税、契税和个税等方面的优惠,是再根正苗红不过的房子。

毕竟,商务公寓,从属于 “商业性质”,建设在商业办公用地之上,在不动产证上只能登记为“办公用房”、“公寓式办公”、“酒店式公寓”、“商务金融用途”等。

这些用途本身,都不是“住宅”,满足的也不是居住需要,是否合法合规本身就存在疑问,在楼市新周期,也很容易沦为牺牲品。

其一,新一轮楼市调控,动了真格。楼市调控空前趋紧,早已成为毋庸置疑的事实。

深圳先是“落户三年方能购房”,封堵了“落户抢房”的通道,随后再以“叫停商务公寓审批”,进一步遏制了各类房子炒作投机的可能,同时扩大居住用地供应,缓解“供求失衡”的格局,这样的调控无疑符合“房住不炒”的大方向。

长沙正是这一调控逻辑的先行者。正如《最严信号!这一次,全国学长沙?》一文所论,早从2018年开始,长沙就出台限售4年、二套限购、征收重税、封堵人才购房漏洞,遏制了投机炒房的空间。

而当地的土地供应更是呈现井喷之势,从2015年到2019年,长沙土地供应面积接近9000万平方米,仅2019年就供应了2600多万平方米,这将为当地提供源源不断的住房供应空间。

且不说越来越多的城市正在出台公寓禁令,即便在公寓合法合规的城市,公寓本身的流动性也存在相当大的问题,公摊面积过高、税费过高、产权年限只有40年,这些硬伤的影响是长期的。